Cementificazione e svendita del patrimonio pubblico: un focus sul nuovo piano strutturale

Pubblichiamo oggi il secondo di un ciclo di articoli dedicati al nuovo piano strutturale del comune di Lucca. Dopo aver messo in luce le procedure decisamente poco trasparenti e partecipate con cui il piano è stato redatto grazie al contributo della consigliera comunale della Federazione della Sinistra Roberta Bianchi  entriamo ora nel merito delle linee guida del piano strutturale, specie per quel che riguarda la quantità di nuovo suolo edificabile e la destinazione di alcune aree importanti della città, quali ad esempio l’ospedale Campo di Marte e la Manifattura Tabacchi.

Innanzi tutto questo piano strutturale contraddice le promesse della campagna elettorale,  ovvero il fatto che si sarebbe realizzato un piano a consumo di suolo zero. Il piano propone invece l’edificazione di ben 1625 nuove unità abitative,  di cui  il 40%  da realizzarsi con nuove edificazioni, mentre sono più di 4000 gli edifici sfitti e invenduti nel nostro comune.

A livello tecnico l’amministrazione sostiene che il conteggio per verificare le necessità abitative è stato fatto sulla base di un algoritmo elaborato dalla Provincia di Lucca che in passato è risultato attendibile. Peccato però che i dati a cui si è fatto riferimento, come qualcuno ha eccepito, sono dati vecchi, riferiti al 2010/2011, per cui largamente inattendibili rispetto a un contesto socio-economico assai mutato nel corso degli anni. Inoltre sempre secondo IMT, che quei dati ha elaborato, salgono (+ 18%) le compravendite di monolocali mentre diminuiscono (- 8,3%) quelle di immobili di grandi dimensioni, fino a 130 metri quadri: ed il piano che fornisce i limiti dimensionali, indica in 130 metri quadri la grandezza di una abitazione media. Le stime di IMT parlano inoltre di circa 3mila unità abitative destinate ad essere potenzialmente vuote al 2030, che potrebbero servire per far fronte all’aumento demografico previsto.

L’amministrazione sostiene che gli edifici privati non sono nelle disponibilità dell’Ente, ma recentemente il Comune ha pure acquistato delle abitazioni invendute per l’edilizia residenziale pubblica, fatto che rende non del tutto vera questa affermazione.

Inoltre nell’attuale legislatura il Governo ha presentato un apposito disegno di legge (Atto C/2039) già approvato alla Camera. Il provvedimento prevede tra le altre cose che i Comuni facciano un censimento degli edifici sfitti e delle aree dismesse, non utilizzate o abbandonate, per creare una banca dati del patrimonio edilizio pubblico e privato inutilizzato, disponibile per il recupero o il riuso, in alternativa al consumo di suolo inedificato.  Ciò che ci dicono non sia possibile, lo prevederà addirittura una legge nazionale.

Tornando a ciò che prevede il piano, ancora più preoccupanti sono le previsioni per il “non residenziale”. Per gli edifici industriali è previsto un volume totale di 82mila metri quadri, che diventano 160 mila per le direzioni di servizio, circa 140 mila per il commercio al dettaglio e 40mila per il turistico (tra nuove costruzioni e recuperi).  188mila metri quadri di edifici nuovi e 460mila metri quadri di edifici recuperati, anche se l’IMT stessa ha evidenziato che il mercato immobiliare lucchese è  in recessione (-10% nel 2015), sia per il residenziale che per il commerciale.

L’impatto ambientale,  soprattutto sul fronte della sicurezza e della salute dei cittadini del nuovo suolo edificato sarebbe devastante. Occorre ricordare infatti che l’impermeabilizzazione di crescenti porzioni di territorio della piana e lo sviluppo urbanistico contribuiscono a compromettere in modo inevitabile la sicurezza idraulica e ad aumentare l’inquinamento atmosferico in una città che subisce già i gravi effetti sanitari dovuti ad un inquinamento dell’aria fra i più importanti della Toscana. Senza contare i danni alla qualità della vita dei residenti che una maggiore urbanizzazione porterà, e i molto probabili danni economici che la città nel lungo periodo dovrà soffrire come conseguenza degli effetti sulla salute dei residenti, sulla sicurezza idraulica e magari su un comparto come quello turistico che si sviluppa grazie alla conservazione e alla qualità dell’ambiente urbano.

E ancora altre criticità: la suddivisione delle UTOE (Unità Territoriali Organiche Elementari, le “zone” in cui viene diviso un territorio, per intendersi) a partire da quella che vede il centro storico insieme a pezzi di immediata periferia. Non giustificata però rispetto alle caratteristiche del territorio e al significato stesso del termine UTOE. Infatti, per quanto attiene al centro storico all’interno della cerchia muraria, sono individuati obiettivi specifici e disposizioni applicative distinte dal resto dell’UTOE, a dimostrazione della specificità di questa parte di città, il che induce a pensare  che le motivazioni che hanno indotto tale scelta siano altre.

La perimetrazione proposta dal piano inoltre non rispetta quello che è l’aspetto sociale del territorio, spezzando in due alcune aree che sarebbero naturalmente da riferire allo stesso contesto. Montuolo, ad esempio, divisa in due parti dal fiume laddove a Ponte a Moriano, invece, il Serchio non è stato elemento di divisione dell’unità territoriale.

Inoltre la nuova suddivisione delle UTOE fa sì che vi sia un incremento notevole di quantità edificatorie in alcune zone rispetto ad altre: nella zona Est, la zona di espansione verso la piana di Lucca,  sono previsti nuovi insediamenti per 51650 metri quadri. Di questi, 20350 metri quadri potranno essere destinati al residenziale e 15mila al produttivo. Anche la zona di Lucca Città, la UTOE 1 (che comprende, appunto, non solo il centro storico ma anche i viali di circonvallazione e la zone delle ville storiche) non è esente dalla possibilità di nuova edificazione, secondo il piano strutturale: 11050 i metri quadri inseriti in tabella di cui 2400 per il comparto turistico ricettivo, 5250 per il residenziale, 1600 per il commerciale e 1800 per il direzionale e di servizio.

Largo spazio alla possibilità di ampliamento dell’insediamento produttivo è previsto nell’UTOE dell’Acquacalda (5mila metri quadri) mentre per il commercio al dettaglio la parte maggiore è destinata alla zona est (7900 metri quadri) e alla zona ovest (7800). Notevoli le possibilità di insediamenti residenziali, invece, per l’Utoe Lucca Sud (14100 metri quadri) e per l’Oltreserchio (9700). Alla faccia del consumo zero di territorio.

 

Un focus su alcune aree della città

1)Ex ospedale Campo di Marte

Tra le misure previste dal piano strutturale c’è anche la decisione di inserire nell’ambito dell’area di Campo di Marte altri spazi contermini. Nel 2014 il Sindaco Tambellini dichiarava:

“Sulla destinazione dell’area ex Campo di Marte il compito specifico del Comune è quello di definire le funzioni che qui troveranno sede e come amministrazione comunale abbiamo indicato come prioritarie quella sanitario-assistenziale, la scolastica e di formazione, una funzione legata alla salute e al benessere e quella relativa agli uffici pubblici, come ad esempio la previsione dello spostamento qui della questura. Nel frattempo credo sia utile ribadire quelli che riteniamo essere i tre pilastri fondamentali su cui poggiare qualsiasi progetto per Campo di Marte e sui quali il Comune, che è aperto per altri versi a valutare ogni proposta di buon senso, non transigerà in alcun modo. Qualsiasi progetto su Campo di Marte deve produrre la riqualificazione urbanistica del luogo dell’ex ospedale, che gode di una collocazione strategica a due passi dalle mura urbane e che dovrà aprirsi nei confronti del resto del territorio. Non saranno possibili in alcun modo operazioni di tipo speculativo: questo spazio urbano deve potere avere una sua evoluzione naturale da luogo di cura come era ed è stato fino a pochi mesi fa a luogo principalmente di salute, di benessere e formazione. Le funzioni pubbliche devono prevalere e deve prevalere l’uso pubblico che si farà di questi spazi. In questo contesto dovrà essere garantita la massima funzionalità per i servizi socio-sanitari.”

Nell’area ci sono a disposizione per il riutilizzo e la riqualificazione 81200 metri quadri di superficie, che possono essere destinati a riunificare molti servizi per il cittadino attualmente sparsi sul territorio e dislocati in zone anche difficilmente raggiungibili.

Il Comune di Lucca nel piano strutturale ha inserito un cambio di destinazione molto ampio, che va dal commerciale, al direzionale fino al residenziale: leggasi “Speculazione Edilizia”. Aver inserito all’interno dell’ambito di Campo di Marte altri spazi contermini, ha consentito di inserire  altre funzioni non compatibili con la natura pubblica che deve conservare Campo di Marte, e ammettere anche per la struttura altre destinazioni e funzioni, andando contro la legge e venendo meno ad impegni sottoscritti con la popolazione.

2)Ex officine Lenzi e area ex Gesam.

Queste due aree non possono essere trattate in maniera omogenea, né assimilate dal punto di vista urbanistico. Andrebbe invece ripensato per queste aree un futuro migliore, che tenga conto delle loro peculiarità, del loro “genius loci”, di quanto possano essere strategiche per la riqualificazione della prima periferia, stravolta dalla eccessiva cementificazione degli ultimi 20 anni. Questa parte della città è satura e disseminata di nuove costruzioni drammaticamente vuote o incompiute, accanto all’edilizia storica che è invece abbandonata e degradata. Quindi, l’elenco di funzioni (direzionali, ricettive ecc ecc.) a cui sono state destinate le aree è semplicemente  inutile e dannoso.

Area ex Gesam: vi è una invariante potentissima, che è il canale della Formica e il sito archeologico dell’antico porto. Il piano strutturale del futuro per questa area non può non imperniarsi attorno a questa via d’acqua, pulsante e viva a tutt’oggi (tanto da impedire di fatto la costruzione dello Steccone). I resti etruschi, romani, medievali, di archeologia industriale 800esca, tutti affiorati negli scavi condotti tra il 2009 e il 2011 in un piccolissimo fazzoletto di terra dell’area Gesam, ne fanno una delle zone più interessanti fuori dalle mura, un sito da cui sono passati oltre 2000 anni di storia della città di Lucca.

Il Piano strutturale non può non enfatizzare l’ aspetto ambientale (il canale esistente) e storico-culturale (il porto, l’area archeologica), dovrebbe prevedere una ipotetica messa in luce del porto e soprattutto del canale d’acqua, anche se non vi saranno mai le risorse per farlo. Quest’area attende un risarcimento, dopo lo sfregio della banalizzazione e della inutile cementificazione.

Non si può risparmiare sulla salute dei cittadini: il Piano Strutturale dovrebbe prevedere che l’area venga bonificata integralmente, al di là delle scorciatoie che oggi si vanno cercando per risparmiare, e dovrebbe prevedere il ripristino dello stato dei luoghi, con la demolizione dello sciagurato cassone di cemento interrato, inutilizzabile come è noto per problemi strutturali oltre che per le gravi infiltrazioni d’acqua.

Area Lenzi : Nonostante l’attivismo della proprietà, pare non vi sia alcun interesse per le enormi possibilità edificatorie concesse nell’area (95.000 metri cubi originari, che la proprietà stessa ha proposto di ridurre). Pensando al futuro, bisogna considerare che siamo nella parte più centrale e storica, anche dal punto di vista architettonico del quartiere, di fronte la chiesa, che il carattere 8-900esco della strada va valorizzato, e che eventuali nuove costruzioni non possono essere completamente avulse dal contesto, come appare nei progetti presentati. La “funzione” deve accordarsi col “modo”. Bisogna recuperare il fronte su via Guidiccioni, valorizzare le strutture in ferro meritevoli, ridurre drasticamente le volumetrie, sulla base delle effettive e comprovate esigenze edificatorie dell’area. E’ evidente che oggi sono di segno negativo. Bisogna considerare che siamo a ridosso della linea ferroviaria.

3)Manifattura Tabacchi

L’amministrazione Tambellini ha messo l’area della Manifattura non interessata dai progetti PIUSS tra i beni da dismettere. In passato l’area della Manifattura Tabacchi era stata classificata tra le aree produttive centrali dismesse, destinate perciò, in prevalenza, a parcheggi, verde e strutture sociali; il Regolamento urbanistico fatto dall’ex sindaco Fazzi, all’art. 84, aveva dato applicazione alla disciplina del Piano strutturale, prevedendo di realizzare, attraverso un apposito Piano attuativo, il recupero dell’edificio principale della Manifattura e, attraverso un suo restauro conservativo, la demolizione delle parti costruite in epoca più recente dall’azienda dei Monopoli Tabacchi, la realizzazione nel resto dell’area della Manifattura di centri di aggregazione, verde e parcheggi (circa 1.000).

L’amministrazione Favilla  nel 2011 ha proposto, in totale difformità dal Piano strutturale, di portare a compimento i progetti PIUSS nei 5.853 mq degli edifici interessati, ma di destinare però i residui 15.114 mq della parte della Manifattura Tabacchi non interessata  l’area della Manifattura misura infatti 20.967 mq) ad un programma complesso di riqualificazione insediativa, che consisteva nella vendita dell’area ad un privato, per far cassa e coprire le spese del PIUSS nella Manifattura Tabacchi. Operazione che per di più prevedeva il ricorso alla finanza a progetto (la stessa con cui è stato realizzato il nuovo ospedale S. Luca), che permette al privato una certa libertà nella destinazione dei singoli lotti; l’Amministrazione prevedeva dunque, fin da allora, di potervi far realizzare una cittadella del commercio, con alberghi e strutture commerciali, in un’area, appunto, mai dedicata prima, a memoria d’uomo, al commercio.

L’amministrazione Tambellini a sua volta ha dato avvio, come detto, all’attuazione del progetto, inserendo l’area residua della Manifattura Tabacchi tra i beni da dismettere, dopo una stima decisamente al ribasso del suo valore. Un’area, quella della Manifattura che deve rimanere una risorsa della città, che può essere utilizzata, in futuro, anche per iniziative importanti, ma solo sulla base di bisogni della città realmente accertati, verificati e condivisi, non svenduta.

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